College van Burgemeester en Schepenen

Verbertstraat 3
2900 Schoten

Aangetekend en per gewone brief

Schoten, DD/MM/JJ

 

Betreft: gewijzigde aanvraag die recent werd ingediend door mevrouw Eline Celis namens GANDS NV tijdens de lopende beroepsprocedurestedenbouwkundige handelingen en exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit. Het betreft het rooien van 32 bomen, het bouwen van 3 meergezinswoningen met in totaal 73 woongelegenheden, 2 horecaruimtes en 3 commerciële ruimtes, een ondergrondse parkeergarage, de aanleg van een gemeenteweg en openbare buurtparking met 45 parkeerplaatsen en het exploiteren van warmtepompen, een KWO-opslag en het lozen van de spui van de KWO-installatie met een debiet van 21m3/uur (OMV_2024054707)

U/ref: OMV_2024054707

Geachte heer Burgemeester,

Geachte dames en heren Schepenen,

Aan de hand van dit schrijven, wens ik, BEWONER X wonende te X 2900 Schoten, volgende bezwaren over te maken aangaande de gewijzigde aanvraag die recent werd ingediend door mevrouw Eline Celis namens GANDS NV tijdens de lopende beroepsprocedurestedenbouwkundige handelingen en exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit. Het betreft het rooien van 32 bomen, het bouwen van 3 meergezinswoningen met in totaal 73 woongelegenheden, 2 horecaruimtes en 3 commerciële ruimtes, een ondergrondse parkeergarage, de aanleg van een gemeenteweg en openbare buurtparking met 45 parkeerplaatsen en het exploiteren van warmtepompen, een KWO-opslag en het lozen van de spui van de KWO-installatie met een debiet van 21m3/uur.

 

I. Ontvankelijkheid

Gelet op de aanvang van het openbaar onderzoek op 3 oktober 2025, is huidig bezwaar tijdig ingediend.

Het Havenplein is een strategisch gelegen gebied met een grote maatschappelijke waarde voor onze gemeente. Op deze locatie vonden in het verleden publieke activiteiten plaats zoals de kermis, een circus en tijdelijke zomerinitiatieven. De site heeft dus niet enkel een woonfunctie, maar ook een belangrijke publieke, recreatieve en gemeenschapsfunctie.

De gemeente Schoten stelde in 2015 een visienota Havenplein op als beleidsmatig gewenste ontwikkeling, goedgekeurd door de gemeenteraad en gedragen door GECORO en alle fracties van de gemeenteraad. 

Het huidige project wijkt op meerdere punten af van deze visienota en eerdere adviezen, en houdt onvoldoende rekening met de draagkracht, de mobiliteit en de samenstelling van de wijk.

 

II. Historiek en ruimtelijke situering

De aanvraag heeft als adres Lossingstraat 6, 130 en Villerslei 1 te 2900 Schoten.

Het lijkt mij nuttig om te vermelden dat het project in een vorige fase reeds afgewezen werd. Na aanpassing werd er opnieuw een aanvraag ingediend waarover de minister haar standpunt moest te kennen geven. De minister keurde deze aanvraag eveneens af. Momenteel ligt er een gewijzigde aanvraag voor die inhoudelijk slechts beperkt is veranderd. In essentie zijn er geen wijzigingen ten gronde aangevoerd.

 

Deze historiek toont aan dat het dossier voortdurend betwist is, dat eerdere bezwaren niet zijn weggewerkt, en dat reeds op hoger niveau al kritisch werd gekeken naar onderdelen van het plan (zoals de wegen). Dit versterkt de noodzaak tot grondig heronderzoek.

 

III. Bezwaren

3.1. Afwijkingen van de gemeentelijke visienota (2015)

De visienota “Havenplein” vormt het beleidsmatig kader. Het huidige project wijkt hiervan af op meerdere punten, zoals blijkt uit de documenten van het omgevingsloket en eerdere adviezen van GECORO (22/03/2021 en 23/05/2022).

3.1.1. Gebrek aan sociale woningen

De visienota bepaalt uitdrukkelijk dat minimaal 10 % van de wooneenheden moet worden voorbehouden voor sociale huurwoningen. In het huidige project worden geen sociale woningen voorzien. Dit staat haaks op het gemeentelijk beleid dat inzet op spreiding van sociale woningen over het grondgebied. Schoten heeft nog niet zijn bindend sociaal objectief behaald wat betreft deze sociale woningen. Dit impliceert dat er nog toekomstige bouwprojecten moeten komen mét sociale woningen.

Door het ontbreken van sociale woningen in dit project zal de gemeente verplicht worden deze te concentreren in andere wijken en via andere toekomstige projecten om toch maar tegemoet te komen aan de sociale objectieven — wat leidt tot sociale ongelijkheid (“sociale dumping”).

Er kan bovendien een stedenbouwkundige last worden opgelegd aan de ontwikkelaar (financieel of in natura) om dit tekort te compenseren, wat tot op heden niet is gebeurd.

• Beperkte inspraak van de wijk

De visienota stelt dat “de draagkracht van de wijk prioritair is” en dat het project gedragen moet worden door de bevolking. Door de vele bezwaarschriften in het verleden kan ik enkel maar stellen dat hieraan niet tegemoet werd gekomen.

• Geen gemeenschappelijke of innovatieve woonvormen

De visienota vermeldt expliciet dat het voorzien van gemeenschappelijke woonvormen (zoals co-housing, gedeelde woningen of zorgwoningen) een meerwaarde vormt. Het huidige plan voorziet uitsluitend in klassieke appartementen en enkele eengezinswoningen. Dit is een gemiste kans om betaalbaar, sociaal en duurzaam wonen te stimuleren binnen dit project.

• Onverantwoorde woondichtheid

In het project wordt een dichtheid voorzien van circa 60-80 wooneenheden per hectare, wat overeenkomt met stedelijke dichtheid. Volgens de visienota en het gewestplan ligt de norm voor buitengebied-ontwikkeling op maximaal 50 WE/ha (met 25 WE/ha als richtwaarde). De ontwerper rekent in de plannen de grond van de jachthaven mee om dichter bij deze norm te komen, maar die grond is geen woongebied en mag dus niet meegerekend worden.

Het project overschrijdt duidelijk de ruimtelijke draagkracht van de omgeving en staat haaks op het dorps karakter van Schoten.

• Overschrijding van bouwhoogtes

Het gewestplan laat op deze locatie maximaal drie bouwlagen toe (zone III). De plannen tonen gebouwen tot vier à vijf verdiepingen, zonder geldige motivering of afwijking via BPA of RUP. Dit doorbreekt het dorps silhouet en de schaal van de bestaande bebouwing.

• Onvoldoende ruimte voor het centrale plein

Volgens de visienota moet op het centrale plein de kermis kunnen plaatsvinden. In het huidige plan is het plein te klein en te ingesloten tussen hoge gebouwen. Dit beperkt de mogelijkheid om het plein te gebruiken voor publieke evenementen en zal tegelijk overlast veroorzaken voor nieuwe bewoners.

3.2. Mobiliteit, ontsluiting en verkeersveiligheid

3.2.1. Onveilige en overbelaste ontsluiting

De enige ontsluitingsroute voor de wijk is voorzien via de Villerslei. De bijkomende 121 ondergrondse parkeerplaatsen en 73 extra appartementen zullen het verkeer op deze as aanzienlijk verhogen. Deze verkeersstroom kruist een belangrijke fietsroute, wat ernstige risico’s oplevert voor de fietsveiligheid.

Bovendien bevindt de in- en uitrit van de parking zich vlak naast de ophaalbrug, tussen twee verkeerslichten op 100 m afstand. Wanneer de brug openstaat, veroorzaakt dit reeds opstoppingen; bijkomende uitrijdend verkeer zal een verkeersinfarct veroorzaken.

3.2.2. Gebrekkige mobiliteitsstudie

De bijgevoegde mobiliteitsnota stelt dat er “geen aanzienlijke effecten” op verkeer en mobiliteit worden verwacht. Dit is onjuist: de studie houdt geen rekening met de brugopeningen, noch met de cumulatieve effecten van nabijgelegen woonprojecten (zoals het project “Aan de Vaart” aan de overzijde van het kanaal). Deze bijkomende verkeersstromen zullen reeds vóór voltooiing van het Havenplein-project tot congestie leiden.

Een volledige nieuwe MOBER (mobiliteitseffectenrapport) is dus noodzakelijk. Bijkomend stellen wij vast dat de vorige verkeerstelling gebeurde 23 mei 2023, een stakingsdag, wat minder verkeer impliceert.

3.3.. Leefbaarheid en ruimtelijke draagkracht

Het project in huidige vorm overschrijdt de draagkracht van de wijk op vlak van mobiliteit, sociale samenstelling, infrastructuur en leefkwaliteit. De geplande luxewoningen verhogen de druk op de woningmarkt zonder tegemoet te komen aan de noden van betaalbaar wonen.

Het ontbreken van sociale en gemeenschappelijke woonvormen ondermijnt het streven naar een gemengde, inclusieve wijk. De schaal en bouwhoogte passen niet bij het karakter van de omliggende dorpsbebouwing.

3.4. Juridische en procedurele overwegingen

Wanneer een project afwijkt van de visienota, moet dit uitgebreid en gemotiveerd worden; die motivering ontbreekt. De gemeente heeft nagelaten de opmerkingen van de GECORO door te sturen naar de ontwikkelaar.

De visienota, goedgekeurd door de gemeenteraad, blijft een beleidsmatig bindend referentiekader. Afwijken zonder motivering is strijdig met goed bestuur. De eerdere afwijzing van het beroep op basis van afstand van de indieners (2022) mag geen precedent vormen om inhoudelijke bezwaren te negeren.

 

IV. Conclusie

Wij verzoeken het college en de bevoegde diensten om:

1. Het project in zijn huidige vorm niet goed te keuren;
2. Een herwerking van de plannen te vragen in lijn met de visienota en de adviezen van GECORO;
3. Minstens 10 % sociale woningen op te nemen in het project;
4. Gemeenschappelijke en innovatieve woonvormen te voorzien (co-housing, zorgwoningen, deelprojecten);
5. De bouwhoogte te beperken tot maximaal 3 bouwlagen;
6. De woondichtheid te herzien tot maximaal 50 WE/ha;
7. Een nieuwe mobiliteitsstudie (MOBER) te laten uitvoeren met reële verkeersgegevens, inclusief brugopeningen en omliggende projecten;
8. Het centrale plein te herontwerpen zodat publieke evenementen mogelijk blijven;
9. De wijk en omwonenden actief te betrekken in de herziening, conform de principes van de visienota en participatiebeleid.

 

Met de meeste hoogachting,

X